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冲5万/平!万科欧泊,还跑得动吗

还记得去年9月,万科欧泊疯涨刷爆朋友圈的大事件吗? 如今,3个月过去了,不知道当初成交价突破5.2万/m²,并豪言要冲破6万的它,现在是个啥情况了呢?

还记得去年9月,万科欧泊疯涨刷爆朋友圈的大事件吗?

如今,3个月过去了,不知道当初成交价突破5.2万/m²,并豪言要冲破6万的它,现在是个啥情况了呢?

今天,闲来无事的房产君就研究了一下它最近的行情。

单从链家挂牌价来看,本周万科欧泊的挂牌均价为49495元/m²,环比上周下降了0.5%,12月的均价比11月上涨了17%。

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然而,当房产君查了最近的成交后,却发现小区的成交单价多集中在4.5-4.7万/m²,除了个别楼王单位,并没有冲破5万的成交。

看到这里,房产君突然好想揪出那个扬言突破6万的家伙,真是唯恐天下不乱!

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那么,现在的万科欧泊到底是个啥情况呢?为了获取更加准确的情报,房产君第一时间去咨询了中介朋友。

据他们透露,最近这两个月以来,万科欧泊并没有像之前说的那么疯狂,只是稳中带一点点涨,而且最近房源也越来越少了,业主挂牌价虽高,但成交价其实多集中在4.5-4.7万/m²。

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好家伙,看来去年9月那阵风刮得有点虚啊,不说没有效果,但明显没有冲6万那么夸张。

那么,问题来了,为什么万科欧泊突然间火爆起来,又突然间不怎么涨了呢?今天我们就来探讨一下。

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为什么当初万科欧泊在毫无预兆的情况下就突然火爆起来?别问,因为房产君也不知道,但楼盘本身还是很有卖点的。

1、地段优势

万科欧泊是周边众多项目中最靠近万博CBD的二手盘,周边写字楼林立,还汇聚了天河城、万达广场、四海城等商业配套。

目前,项目距离地铁7号线南村万博站约900米,步行需要约13分钟才可以到达地铁口,但未来待18号线开通,通过四海城的地下通道,步行距离可以缩减到约500米,这倒是一个加分项。

2、楼龄新

据了解,万科欧泊在2010-2016年建成,也就是说楼龄在4-10年之间,相比于周边的雅居乐、华南新城等有近20年楼龄的小区而言,还是比较有优势的。

楼龄新的优势还在于,它相比于其他的老二手房,户型设计上会更加偏向新房,像80多平的两房,以及90多平的三房带主卫,都是现代刚需所追求的。

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那么,为什么在刮完去年9月的那阵风之后,现在的万科欧泊又回到了稳中微涨的现状呢?房产君认为,这与楼盘本身的不足大有关系。

1、与周边其他的二手项目价差大

大家都说,万科欧泊之所以能够涨起来,很大一部分靠的是地铁,整体来看,待18号线开通之后,它确实是会比周边的二手更有距离优势。

但光凭这个优势,便与周边铂世湾、和樾府等一手价格不相上下,似乎有点说不过去,因为其实位于小区内侧的楼栋如A10-A12,走到小区门口也需要很长一段路程。

还有一点是,万科欧泊比一路之隔的广州雅居乐花园价格要贵上万元,虽然有优势,但这个差距也是真的大。

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|广州雅居乐花园

所以,如果跟周边的一手或者其他二手来做一个综合比较的话,万科欧泊的价差太大。

2、楼栋太多,密度大

万科欧泊占地面积13.4万平方米,容积率达3.53,并不算低。(一般来说,容积率越低,居住舒适度越高)

整个小区有ABCD四个区,足足23栋楼,均为29-45层高层电梯房,光在小区外面看,就感觉密密麻麻。

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|万科欧泊

走进小区会看到,一些楼栋之间的距离很窄,楼栋间的私密性会大打折扣。45层这么高的楼栋,梯户比却是2梯6户或者3梯6户。

房产君在跟中介等电梯的那段时间里,只能两个大男人相互沉默对视,心里默念,这可是工作日啊,那如果是平常上班赶时间的话,等电梯岂不是着急到直跺脚?

3、学位比较弱

相比于珠江铂世湾和华南新城的华附番小,万科欧泊对应的红郡小学则是镇一级公办小学。

如果是十分看重学位的家长,可以直接跳过了。没有学位优势,房价的天花板也就摆在那里了。

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|红郡小学

4、噪音问题

具体来看,B1-B4栋北向两房户型朝向兴南大道,兴南大道可是出了名的主干道,塞车塞到怀疑人生,所以住在这几栋楼北向户型的朋友们,平时不仅会有噪音影响,还会有车流经过扬起的粉尘。

而且根据声音的传播性,高层住宅中,往往中高楼层的噪音是最大的。这一点,不用多说,住过的小伙伴应该深有体会吧。

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|兴南大道

在B2-B3栋之间还有一个老人活动中心。房产君在三楼看房时,进门就以为是有人在房间里开派对,大爷大妈们的歌喉,估计周末想睡个懒觉都成问题。

另外,小区内的某业主向房产君坦言,待另一条主干道汉溪大道正常通车后,A1-A3楼栋或多或少也会受到影响。

还有A4-A5、B5-B6楼栋也是,一个靠近红郡小学,一个靠近幼儿园,虽然小孩们的玩闹声很有生活气息,但多多少少也会有噪音影响。

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|万科欧泊平面图

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总的来说,万科欧泊在刮完去年9月的那阵风之后,确实增值了不少,这与它自身是地段和楼龄优势有关。

但不得不承认的是,3个月过去了,目前小区的成交均价并没有像当初吹的那么厉害。

究其原因,房产君认为,一是它自身的一些短板决定了价格走势,二是业主挂牌虚高,买家散场,转战周边其他的二手项目,三是有和樾府和珠江铂世湾等一手项目入市,分担了板块的购房需求。

最后,提醒大家,一个硬币有两面,不要过分追高,按自己的实际需求买房,才是最稳妥的。

对了,房产君新建了一个番禺万博二手房交流群,有兴趣进群的网友,可以扫码下方二维码进群,亦可添加楼大嘴(GZhouse7),我们把你拉进群里。

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作者: admin

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